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Actualités

Dès la mise en vente d’un bien immobilier, le vendeur a une obligation d’information envers son acquéreur :

Il doit donc nous fournir, dès la signature du mandat de vente, certaines pièces afin que son futur acquéreur puisse acheter avec une parfaite connaissance du bien que nous lui avons présenté, en son nom.

Depuis l’adoption de la loi ALUR en mars 2014 (Loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové), en cas de vente d’un bien dépendant d’une copropriété, de nombreux documents supplémentaires sont nécessaires pour la signature du compromis de vente.

Quels sont les documents à fournir par le vendeur depuis la mise en application de la Loi ALUR ?
–    Les documents relatifs au droit de propriété du vendeur :

Son titre de propriété afin de justifier qu’il est bien propriétaire du bien et qu’il peut donc le vendre, et son dernier avis d’imposition au titre de la taxe foncière ;
–    Les documents relatifs à la situation personnelle du vendeur :

Le livret de famille ou extrait d’acte de naissance, la copie du contrat de mariage ou de la convention de PACS, l’adresse, etc.
–    Les documents relatifs aux travaux réalisés sur le bien vendu (par exemple la réunion de lots) :

Le vendeur doit justifier avoir obtenu les autorisations administratives et celles de la copropriété (procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires) relatives à ces travaux.
–    Le mesurage du lot vendu (ou certificat «loi Carrez ») avec une nouveauté l’apparition de la « surface habitable » (Cf la Loi dite BOUTIN de 2009).

–    Le Dossier de Diagnostic Technique (DDT)

Il comporte obligatoirement le diagnostic de performance énergétique, l’état des Risques Naturels, Miniers et Technologiques (ERNMT) et, le cas échéant le constat de risque d’exposition au plomb, l’état relatif à l’amiante, l’état parasitaire, l’état des installations de gaz et d’électricité si elles datent de plus de 15 ans et le nouveau diagnostic informant du risque de présence de mérules.

Quelles sont les annexes désormais obligatoires pour toute promesse de vente ou pour tout acte de vente d’un lot en copropriété ?

En plus du DDT et du dossier d’urbanisme, la loi ALUR prévoit désormais d’autres annexes obligatoires :
–    Les documents relatifs à l’organisation de l’immeuble :

Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ainsi que tous les actes modificatifs publiés même s’ils ne concernent pas directement les lots vendus et les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années.
–    Les documents relatifs à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire vendeur :

Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel dues par le vendeur sur les deux exercices précédant la vente ;

Les sommes pouvant rester dues par le copropriétaire vendeur au syndicat des copropriétaires et les sommes qui seront dues au syndicat par l’acquéreur;

L’état global des impayés de charges au sein du syndicat ;

Lorsque le syndicat dispose d’un fonds de travaux, la quote-part du fonds de travaux attachée au lot principal vendu.

–    Le carnet d’entretien de l’immeuble .

–    Le diagnostic de la mise en copropriété des immeubles de plus de 15 ans (il sera progressivement remplacé par le diagnostic technique global et le plan pluriannuel de travaux).

L’entrée en vigueur d’autres mesures est soumise à la parution de décrets.
ATTENTION : La loi ALUR précise expressément que lorsque, ces documents ou certains d’entre eux « ne sont pas annexés à l’acte notifié conformément à l’article L 271-1 du Code de la construction et de l’habitation (CCH), le délai de rétractation ou de réflexion ne pourra courir qu’à compter du lendemain de la communication de ces documents à l’acquéreur ».

Source : http://www.paris.notaires.fr/ (publication du 23 mai 2014)

Chronique Juridique n°1 du  Cabinet Montourcy 

 

Aucune indemnité d’occupation ne peut être mise à la charge d’un héritier réservataire, légataire universel d’un bien dont il a la jouissance à compter du décès
Cass. 1ère, 16 mars 2016 (n° de pourvoi : 14-28865)

1. Les faits. Un père de trois enfants (une fille, deux fils) lègue par testament authentique la quotité disponible de sa succession, à sa fille. Une clause du testament précisant que cette quotité s’appliquera par priorité sur la maison qu’il occupait et le mobilier le garnissant. Le père de famille décède le 08 mars 2004. L’enfant bénéficiaire de la quotité disponible occupe la maison pendant plusieurs années, jusqu’à ce qu’un jugement du 19 juillet 2012 ordonne l’ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage de la succession du défunt.

2. La procédure. Devant le tribunal, les deux frères demandaient que leur sœur soit condamnée à leur verser une indemnité d’occupation de cette maison depuis le décès de leur père : le tribunal rejette leur demande. Les deux frères feront appel du jugement et contre toute attente, la cour d’appel de Nîmes, par arrêt du 09 octobre 2014, fixera une indemnité d’occupation, évaluée par un expert judiciaire, à la charge de leur sœur depuis le jour du décès… L’héritière forme utilement un pourvoi en cassation : la Cour de cassation, dans un arrêt en date du 16 mars 2016, casse l’arrêt de la cour d’appel de Nîmes, contraire au droit.

3. L’apport de l’arrêt du 16 mars 2016. La Cour de cassation rappelle que l’héritier réservataire, légataire universel de la quotité disponible, en raison de la saisine légale dont il bénéficie, est en droit de prétendre « à la jouissance du bien légué à compter du jour du décès, et que cette jouissance est exclusive de toute indemnité au profit de l’indivision pour l’occupation du bien légué ». En d’autres termes, s’étant fait attribuer par testament l’immeuble litigieux, la sœur en était légitimement en possession depuis le jour du décès, de sorte qu’elle n’était redevable envers quiconque de la moindre indemnité d’occupation, la circonstance que les opérations de succession aient tardé étant indifférente.
4. Réflexion libre. La solution de la Cour de cassation est une évidence, et l’on ne peut que déplorer l’erreur de droit commise par la cour d’appel, ayant consisté à mettre à la charge d’une héritière réservataire et légataire universelle une indemnité d’occupation relative à un bien lui étant attribué dès le jour du décès…

MONTOURCY AVOCATS
www.montourcy-avocats.fr

Indivisions, successions, droit des majeurs protégés (curatelles, tutelles)

Avocat au Barreau de Paris, Valéry Montourcy est aussi conférencier à l’Université Panthéon Assas-Paris II. Il publie également des articles juridiques spécialisés dans plusieurs journaux et magazines : AJ Famille (éditions Dalloz), La Gazette du Palais, l’AGEFI, …

Tél : 01 45 72 02 52 – Courriel : secretariat@montourcy-avocats.fr

Chronique Juridique n°2 du  Cabinet Montourcy 

Condamnation du notaire pour avoir omis dans l’acte de vente la rémunération de l’agent immobilier
Civ. 1, 09 janvier 2016 (n° de pourvoi : 17-27841)

 

  1. Les faits. Par contrat du 15 mars 2013, un notaire, missionné par ses clients, confie à un agent immobilier un mandat de rechercher un acquéreur. L’agent remplit sa mission, un acquéreur est trouvé, et le notaire instrumente la vente. Problème : dans l’acte de vente, le notaire omet de mentionner que la rémunération de l’agent immobilier sera à la charge de l’acquéreur. L’agent immobilier, que l’acquéreur refuse dès lors de payer (à juste titre), se retourne contre le notaire, au visa des articles 1779 et 1787 du code civil, en paiement de la somme de 281.250 euros (7,5 % du prix de vente des biens).
  1. L’arrêt d’appel. La cour d’appel condamne le notaire à indemniser l’agent immobilier à hauteur de 150.000 euros à titre de dommages et intérêts, considérant que l’agent immobilier a été privé par le notaire de la faculté de percevoir sa rémunération de l’acquéreur. Le notaire forme un pourvoi.
  1. L’argumentaire inefficace du notaire. Devant la Cour de cassation, pour tenter d’échapper à sa responsabilité, le notaire soutient deux moyens.

Tout d’abord, l’idée que les articles 1 et 6 de la loi n° 70-9 du 02 janvier 1970 (dite loi Hoguet) et l’article 72 de son décret d’application n° 72-678 du 20 juillet 1972 devraient s’appliquer.

Pour rejeter ce moyen, la Cour de cassation rappelle :

« Attendu qu’ayant constaté que le notaire avait confié à l’agent immobilier un sous-mandat en qualité de mandataire substitué des vendeurs, la cour d’appel a retenu, à bon droit, que, dans les rapports existant entre le notaire et l’agent immobilier, tous deux professionnels de l’immobilier, les dispositions de la loi du 2 janvier 1970 et son décret d’application n’étaient pas applicables ».

Le notaire reproche encore à la cour d’appel de l’avoir condamné à payer à l’agent immobilier une somme en réparation du dommage causé à ce dernier par sa perte de rémunération, alors que l’article 16 de décret n° 78-262 du 08 mars 1978 prohibe le partage des rémunérations. Ce moyen n’avait aucune chance de prospérer, puisque le litige ne portait pas sur un partage de rémunération, mais sur l’indemnisation par le notaire du préjudice causé par sa faute à l’agent immobilier.

Aussi la Cour de cassation répond-elle à ce second moyen par un attendu cinglant :

« Attendu qu’ayant retenu qu’il appartenait au notaire de prévoir, dans l’acte qu’il instrumentait, que la rémunération de l’agent immobilier serait à la charge de l’acquéreur et que, faute de l’avoir fait, il lui incombait de dédommager son mandataire ainsi privé de la faculté de percevoir sa commission, la cour d’appel, qui a condamné le notaire au paiement de dommages-intérêts et non d’une rémunération, n’était pas tenue d’effectuer une recherche inopérante.

  1. Observations. Les conséquences d’un oubli rédactionnel sont lourdes de conséquences pour le notaire. Lorsque, comme en l’espèce, l’agent immobilier ayant accompli sa mission est privé de sa rémunération, qui aurait dû être contractualisée dans l’acte de vente et mise ainsi à la charge de l’acquéreur, c’est le notaire qui engage sa responsabilité directe, pour faute, sur le fondement des articles 1779 et 1787 du code civil (concernant le contrat de louage d’ouvrage ou de services). Certes, le notaire est assuré. Mais que d’années de procédure pour que soit définitivement reconnue par la Cour de cassation l’évidence de sa faute…

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Chronique Juridique n°3 du  Cabinet Montourcy 

Bail d’habitation: une jouissance paisible est due par le bailleur au locataire
Civ. 3, 11 octobre 2018 (n° de pourvoi : 17-21286)

  1. Les faits. Un locataire assigne son bailleur en indemnisation de son trouble de jouissance. Deux griefs sont avancés : d’une part, un taux d’humidité excessif dans l’appartement, d’autre part, une coupure du système de chauffage, pendant trois jours, en plein hiver.
  2. Tribunal d’instance. A/ Le tribunal ordonne une expertise judiciaire : l’expert constate dans l’appartement des taux d’humidité pouvant dépasser 25 %, mais conclut que les désordres sont esthétiques et que le locataire n’a pas subi de préjudice d’habitabilité. Le tribunal déboute en conséquence la locataire, dont le préjudice n’est pas démontré. B/ Concernant la coupure de chauffage alléguée, constatée par constat d’huissier de justice, le tribunal estime que si le bailleur est tenu en application de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989 de délivrer un logement en bon état d’usage et de réparation, il ne peut être tenu des dysfonctionnements ponctuels des appareils dont il doit assurer l’entretien. En d’autres termes, pour le tribunal, le bailleur doit être exonéré de sa responsabilité dès lors qu’il justifie d’avoir fait entretenir la chaudière. Le tribunal ajoute que le locataire ne démontrait pas que la panne ait eu pour origine une faute ou un manquement du bailleur, aucune précision n’étant apportée quant aux causes de ces coupures de chauffage, dont rien n’indique qu’elles soient imputables au bailleur. Faute de rapporter la preuve d’une faute du bailleur, le tribunal déboute la locataire.
  3. Cour d’appel de Versailles. La locataire fait appel de ce jugement. La cour d’appel confirme la position du Tribunal. Un pourvoi en cassation est formé.
  4. Arrêt de cassation du 11 octobre 2018 (pourvoi n° 17-21286). La Cour de cassation estime, s’agissant des conséquences de l’humidité, que la cour d’appel a motivé sa décision refusant toute indemnisation du locataire.

En revanche, concernant le refus de la cour d’appel d’indemniser la locataire en raison de la coupure de chauffage, la Cour de cassation casse l’arrêt d’appel : par un attendu de principe, la Cour de cassation rappelle, au visa de l’article 1719 du code civil, que « le bailleur est obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible de la chose louée. » Pour la mise en œuvre de sa décision, la Cour de cassation renvoie l’affaire devant la cour d’appel de Versailles, autrement composée, pour fixer l’indemnisation du préjudice de jouissance, tout en précisant que les frais du constat d’huissier seront à la charge du bailleur.

  1. Analyse. A/ Une obligation de résultat. Le bailleur doit assurer la jouissance paisible de son locataire, et ne peut s’abriter derrière le fait que la chaudière était entretenue. Le bailleur est tenu à une obligation de résultat : une chaudière doit fonctionner. Le dysfonctionnement d’une chaudière démontre que son entretien ne suffit pas à garantir au locataire une occupation agréable, paisible, de son logement. La cause de la panne importe peu : seule la force majeure est pour le bailleur une cause exonératoire de responsabilité. En l’espèce, l’indemnisation à venir couvrira un préjudice de jouissance de trois jours : il appartiendra à la cour d’appel de renvoi d’évaluer ce préjudice de jouissance. B/ Proposition. Dans le cadre de relations harmonieuses entre le bailleur et son locataire, on ne saurait trop conseiller au premier de proposer spontanément, en cas de coupure de chaudière, une indemnisation prenant la forme d’une diminution du loyer à due concurrence. Une proposition amiable raisonnable pourrait être que chaque jour de coupure de chaudière (pendant la période automnale ou hivernale bien entendu) donne lieu à un à deux jours de réduction de loyer en automne et deux à trois jours en hiver, en fonction de la rigueur du climat. Cela inciterait le locataire à se manifester, et le bailleur à missionner en urgence une entreprise spécialisée.

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Chronique Juridique n°4 du  Cabinet Montourcy 

La majoration de 10% du montant du dépôt de garantie, en cas du retard du bailleur dans sa restitution au locataire, est conforme à la constitution (Décision n°2018-766 QPC du 22 février 2019)

 

 

 

 

  1. L’article 22 de la loi du 06 juillet 1989 fixe le régime du dépôt de garantie prévu par le contrat de bail ainsi que les conditions de sa restitution. Son alinéa 7 dispose : « A défaut de restitution dans les délais prévus (deux mois à compter de la remise des clés, délai ramené à un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée), le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme de 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile. »

 

 

 

  1. Il s’est trouvé un bailleur pour élever une question prioritaire de constitutionnalité (QPC), à l’occasion d’un procès l’opposant à son locataire, et soutenir que cet article serait contraire à la constitution en particulier aux principes de proportionnalité et d’individualisation des peines… en raison de l’automaticité de cette majoration, qui serait sans rapport avec le préjudice réel du locataire. De sorte que, pour le bailleur, son droit de propriété serait également malmené, rien de moins !

 

 

  1. Cette QPC n’était pas un instant sérieuse, cette majoration ne constituant évidemment pas une peine (au sens du droit pénal) mais l’indemnisation d’un préjudice !

 

Pour rejeter cette QPC, le Conseil constitutionnel rappelle de façon lapidaire que « la majoration contestée est versée au locataire lésé, et que cette majoration ne se cumule pas avec les intérêts moratoires au taux légal prévus par l’article 1153 du code civil », que « le législateur a entendu compenser le préjudice résultant pour le locataire du défaut ou du retard de restitution du dépôt de garantie, et favoriser ainsi un règlement rapide des nombreux contentieux qui en découlent. »

Sur le pourcentage, forfaitaire, de 10 %, le Conseil constitutionnel rappelle que « le législateur s’est fondé sur un élément en lien avec l’ampleur du préjudice, dans la mesure où le montant du loyer mensuel est pris pour référence comme plafond du dépôt de garantie, et a pris en compte la durée de ce préjudice. »

Le Conseil constitutionnel en conclut que « la majoration contestée, qui présente un caractère indemnitaire ne constitue pas une sanction ayant le caractère d’une punition. » : dès lors, l’article 22 al. 7 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 (…) est conforme à la Constitution.

 

4.Observation pratique. Si le bailleur constate, au moment de l’état des lieux de sortie, un dommage causé au bien, il importe de le faire chiffrer au plus vite, de soumettre le devis au locataire afin qu’il puisse y répondre, afin que les réparations et la restitution résiduelle du dépôt de garantie puisse avoir lieu dans les jours qui suivent la réparation, et dans le délai de deux mois.

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Chronique Juridique n°5 du  Cabinet Montourcy 

La lettre recommandé avec accusé de réception revenue avec la mention « non réclamé » vaut notification à son destinataire

 

  1. Les faits sont les suivants. Un acte de vente d’immeuble d’habitation est signé le 19 juillet 2010. Le jour même, puis le 28 juillet 2010, le notaire notifie l’acte à deux reprises, par LRAR, aux acquéreurs. La première LRAR reviendra avec les mentions « pli non distribuable » et « boîte non identifiable », la seconde avec la mention « non réclamée ».
  1. Rappel de la procédure. Les acquéreurs refuseront de réitérer la vente, de sorte que le vendeur les assignera en justice en paiement du montant de la clause pénale convenue dans l’acte.

 

Contre toute attente, un jugement du 05 janvier 2012, devenu définitif, rejette les demandes du vendeur au motif que le compromis de vente n’avait pas été notifié à l’acquéreur.

 

Le vendeur assigne le notaire en responsabilité et en indemnisation.

 

Après un premier jugement, la cour d’appel de Nîmes, par une décision du 24 septembre 2015, accueille la demande, estimant que, faute pour les LRAR d’avoir été réceptionnées par l’acquéreur, le délai de rétractation (qui était alors de sept jours) posé à l’article L. 271-1 CCH n’avait pas couru, de sorte qu’il appartenait au notaire de prendre toutes mesures nécessaires pour assurer l’efficacité de la notification du compromis de vente, et de tenter une notification par un autre mode de délivrance.

 

Le notaire forme un pourvoi.

 

  1. L’arrêt du 14 février 2018. Bien lui en prend : dans un arrêt du 14 février 2018, la Cour de cassation casse l’arrêt de Nîmes dans un attendu de principe empreint de simplicité, au visa des articles L. 271-1 CCH et de l’article 1382 devenu 1240 du code civil :

 

« Attendu qu’en vertu du premier de ces textes, pour tout acte ayant pour objet l’acquisition d’un immeuble d’habitation, l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte ;

 

« […] Qu’en statuant ainsi, alors qu’il résultait de ses propres constatations que, régulièrement avisé le 29 juillet 2010, [l’acquéreur] s’était abstenu d’aller retirer sa lettre recommandée à la poste, la cour d’appel a violé les textes susvisés »

 

  1. Apport de l’arrêt du 14 février 2018. Si, pour la cour d’appel, le délai de rétractation n’avait pas commencé à courir, faute de notification, la Cour de cassation a considéré à l’inverse que la mention « non réclamée » mentionnée sur une LRAR faisant retour à son expéditeur démontrait que le destinataire avait été régulièrement avisé le 20 juillet, figurant sur l’avis, de sorte que la notification avait commencé à courir le lendemain. En d’autres termes, le fait pour l’acquéreur de ne pas être allé chercher son pli était indifférent au fait que la notification était valable.

 

 

Pour la Cour de cassation, le notaire n’avait commis aucune faute.

 

  1. Observations. 1/ Vigilance concernant l’avis de passage du facteur. L’acquéreur qui ne va pas chercher une LRAR (envoyée à sa bonne adresse) est considéré comme avisé. En matière de vente immobilière, le délai de rétractation commence à courir à compter du lendemain de la première présentation par le facteur, de l’acte immobilier (promesse de vente, compromis de vente). Un avis de passage du 29 juillet fait courir le point de départ du délai de rétractation (délai passé à dix jours depuis la loi n° 2015-990 du 06 août 2015) à compter du 30 juillet. 2/ Insatisfaction devant le résultat incompatible de ces deux procès. En définitive, dans cette affaire, le vendeur, après huit années de procès, se retrouve dans une situation inconfortable : d’un côté, il a perdu en première instance (jugement du 05/01/2012) son procès en indemnisation contre l’acquéreur fautif, et n’en a pas fait appel – à tort ; de l’autre, il a perdu son procès contre le notaire, la Cour de cassation ayant estimé que ce dernier n’avait commis aucune faute… 3/ Pour aller plus loin. Pour éviter ce type de difficultés, il faudrait que dans tout litige porté devant le tribunal de grande instance, entre un vendeur et un acquéreur d’immeuble, le notaire soit partie intervenante pour exposer sa position et démontrer son absence de faute. Ainsi, le tribunal se prononcerait à la fois sur l’éventuelle faute de l’acquéreur, et sur l’éventuelle faute du notaire. Cela enrichirait le débat judicaire et permettrait d’éviter l’écueil dans lequel se trouve ici le vendeur, privé de tout recours (par l’effet d’un jugement dont il n’a pas fait appel) contre son acquéreur de mauvaise foi…

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